◎记者张欣然近日，，，，，，，基础设施公募REITs总市值突破2000亿元。。。。。。。这距离2021年首批项目上市仅4年。。。。。。。业内人士表示，，，，，，，REITs作为新型资产类别，，，，，，，正逐步发挥其在稳定收益、分散风险、提升组合效率等方面的重要作用，，，，，，，市场关注度持续提升。。。。。。。不过，，，，，，，业内人士提醒，，，，，，，投资者应理性看待REITs价格波动和短期行情变化，，，，，，，避免盲目追高。。。。。。。总体来看，，，，，，，REITs虽具有“债性+股性”的独特结构，，，，，，，但其核心仍在资产本身。。。。。。。市场热度提升不应忽视基本面研究。。。。。。。投资者应从单纯追逐价格回报转向“研究资产、重视风险、理性持有”的长线思维，，，，，，，把握REITs作为资产配置工具的价值。。。。。。。分红稳定盈利稳健在利率中枢下行的背景下，，，，，，，基础设施公募REITs凭借分红稳定、收益确定性高、风险较低等特点，，，，，，，持续吸引投资者配置。。。。。。。2024年，，，，，，，无论是在盈利能力、分红表现方面，，，，，，，还是在分配完成率方面，，，，，，，沪深两市REITs交出一份亮眼答卷，，，，，，，逐步成为“股债之外”的重要资产选择。。。。。。。数据显示，，，，，，，已上市的REITs产品总数量达66只，，，，，，，首发总规模约1743.934亿元，，，，，，，涵盖多种资产类型，，，，，，，包括保障性租赁住房、仓储物流、消费类基础设施、产业园区基础设施等。。。。。。。截至2025年6月6日，，，，，，，上交所基础设施公募REITs市值合计1351.38亿元，，，，，，，深交所基础设施REITs总市值为669.35亿元，，，，，，，中证REITs全收益指数报1107.26，，，，，，，较年初的974.71上涨13.6%。。。。。。。沪市REITs营收与分红双增长。。。。。。。数据显示，，，，，，，2024年沪市33只公募REITs总收入85亿元，，，，，，，同比增长35%；；；；；；全年实现可供分配金额62亿元，，，，，，，整体达到首发预测水平。。。。。。。在此基础上，，，，，，，全年共完成64次分红，，，，，，，金额近60亿元，，，，，，，同比增长32%，，，，，，，凸显REITs“类固定收益”产品特性。。。。。。。其中，，，，，，，高速公路类REITs表现突出，，，，，，，全年分红金额达34亿元。。。。。。。业内人士表示，，，，，，，作为典型的成熟运营型基础设施资产，，，，，，，高速公路类REITs具备强现金生成能力，，，，，，，其分红能力也直接转化为投资者稳定的持有收益。。。。。。。深市REITs盈利稳定、分配效率高。。。。。。。2024年深市18只REITs总收入约48.08亿元，，，，，，，净利润1.36亿元，，，，，，，整体保持盈利状态。。。。。。。全年可供分配金额合计约24.06亿元，，，，，，，其中11只REITs平均可分配金额完成率达104%，，，，，，，彰显其优良的运营与分红机制。。。。。。。当前，，，，，，，无风险利率持续走低，，，，，，，REITs风险溢价有所提升，，，，，，，配置价值进一步凸显。。。。。。。业内人士表示，，，，，，，REITs资产以底层租金或通行费收入为核心，，，，，，，其稳定性高于权益类资产，，，，，，，波动性低于股票，，，，，，，对投资组合具备良好的风险对冲与收益平滑作用。。。。。。。资产配置价值凸显当前REITs市场交易活跃，，，，，，，投资者结构逐步扩展至机构、个人投资者。。。。。。。在经历了试点扩容后，，，，，，，REITs产品结构更加丰富，，，，，，，估值逻辑逐步清晰，，，，，，，成为股债之外的重要资产类别。。。。。。。从当前市场结构来看，，，，，，，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，，，，，，，合计持有比例超过60%。。。。。。。各类资金对REITs的配置逻辑各有侧重，，，，，，，呈现出明显的投资特征。。。。。。。在“固收+”时代，，，，，，，REITs正逐步走入机构资金配置核心。。。。。。。险资看重其分红稳定与久期匹配，，，，，，，券商自营将其视为债券替代，，，，，，，私募则借通道策略与战略配售介入。。。。。。。各类资金围绕现金流、安全边际与政策导向形成差异化布局逻辑，，，，，，，背后是对REITs长期资产属性的深度认同。。。。。。。券商自营资金则多由固定收益部门主导交易REITs。。。。。。。多位券商REITs做市负责人表示，，，，，，，当前债券市场整体收益偏低，，，，，，，REITs成为固收资金的替代选项。。。。。。。与此同时，，，，，，，不少券商还承担REITs做市商职责，，，，，，，在参与做市交易的同时建立头寸。。。。。。。“我们更多是把REITs当成债券买，，，，，，，看中的是分红率。。。。。。。”一位券商自营投资经理说。。。。。。。展望未来，，，，，，，REITs市场将持续提质扩容，，，，，，，市场参与深度与广度有望同步提升，，，，，，，进一步释放“万亿级蓝海市场”潜力。。。。。。。回归基本面成关键判断逻辑在交易热度上升的背景下，，，，，，，业内人士提醒，，，，，，，REITs投资应回归底层资产研究和中长期价值判断，，，，，，，避免盲目追涨杀跌。。。。。。。相较二级市场价格波动，，，，，，，REITs产品的内在价值与现金流稳定性是构建资产配置的核心依据。。。。。。。业内人士表示，，，，，，，REITs二级市场价格受多重因素驱动，，，，，，，包括宏观经济和金融环境的变化、资产运营效率、投资者行为和市场流动性等。。。。。。。 “REITs投资不能仅看短期价格表现，，，，，，，更要关注底层资产运营情况和长期分红能力。。。。。。。”一位宏观研究员表示，，，，，，，当前REITs投资者结构趋于多元，，，，，，，投研能力和定价理解能力的提升，，，，，，，成为获取长期回报的关键。。。。。。。业内人士建议，，，，，，，相较二级市场交易价格，，，，，，，投资者应更加聚焦REITs产品的内在价值。。。。。。。这要求投资者深入理解REITs对应的基础设施资产，，，，，，，包括其运营效率、租金水平、收费机制及估值逻辑等，，，，，，，构建对项目可持续收益的全面认知。。。。。。。以产业园区类REITs为例，，，，，，，因其具备租金回报稳定、运营主体成熟等特点，，，，，，，受到市场关注。。。。。。。西部证券表示，，，，，，，此类项目底层资产多为写字楼或园区物业，，，，，，，易受区域经济变化、租赁需求波动等影响。。。。。。。投资产业园区REITs，，，，，，，应重点关注历史出租率、续租率、收缴率、租金增长率、租户结构等五大核心运营指标，，，，，，，以全面评估其收益稳定性与抗风险能力。。。。。。。作为REITs市场中另一类主流资产，，，，，，，高速公路REITs因“现金流稳定、分红良好”受到机构和个人投资者的广泛配置。。。。。。。西部证券认为，，，，，，，此类项目高度依赖车流量及收费政策，，，，，，，风险点同样不可忽视：一方面，，，，，，，沿线区域的经济发展水平决定了物流与人员流动密度，，，，，，，从而影响项目收入表现；；；；；；另一方面，，，，，，，周边替代性道路和交通方式的分流压力亦可能削弱通行吸引力，，，，，，，影响长期盈利预期。。。。。。。

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